OPPLYSNINGSPLIKT VED SALG

Ved salg av bolig er den største kilden til konfliktsaker feil som oppdages etter kjøp. I lovverket står det klart hva selger plikter å opplyse kjøper om. Men hva innebærer disse opplysningene?


Det er til stadighet vi hører om boligsalg i mediene hvor kjøper mener å ha funnet feil eller mangler selger ikke har opplyst om. Kjøper føler seg derfor lurt når de i etterkant av kjøpet finner feil ved boligen som de ikke forventet.  Ofte ender disse konfliktene i en tvist mellom partene, og ofte ender med dyre rettsprosesser. Men hvordan kan du som selger unngå eller sikre deg for en slik tvist i etterkant av boligsalget?
Ved salg av brukt bolig er avhendingslova som gjelder. Her står det blant annet at selger plikter å opplyse overfor kjøper forhold som selger kjenner til eller må kjenne til, samt forhold som kjøper har grunn til å regne med å få. Dette vil si at selger pliktes til å opplyse om korrekte opplysninger om boligen. Vi kan dele opplysningsplikten til selger i to deler. Dette vil si plikt til å gi relevante opplysninger og de pliktes å gi riktige opplysninger om eiendommen.
Krav som en eventuell kjøper kan sette krav om er om retting av feil eller mangelen, krav om prisavslag, erstatning eller ytterst konsekvens heving av kjøpet.
 

Kravet om riktige opplysninger, avhendingslova § 3-8

Plikten om å gi riktige opplysninger om boligen er grunnprinsippet i bestemmelsene i avhendingslova.
Selger kan ikke klandres for gale opplysninger som er gitt i god tro, gale opplysninger gitt av selger i god tro rammes også av bestemmelsene. Det vil si at selger har et objektivt ansvar om å gi korrekte opplysninger om boligen. Med dette vil si opplysninger om feil og mangler i et visst omfang. Bagatelliserte opplysningsfeil rammes ikke av bestemmelsene.
Avhendingslova § 3-8 står det at boligen har kun mangler dersom opplysningene som er gitt er gale fra selger og at opplysningene som har blitt gitt virker inn på avtalen som har blitt gjort. Gale opplysninger som blir rettet opp i tide før bindene bud blir gitt av kjøper, rammes ikke av bestemmelsene.
Disse bestemmelsene påvirker også opplysninger som er gitt av selgers representant, som regel en eiendomsmegler eller takstmann. Opplysninger som er blitt gitt under budgivning, kontraktinngåelse, annonse, salgsprospekter og all generell markedsføring av boligen, rammes av bestemmelsene i loven § 3-8.  Om du som selger er usikker på om opplysningene er korrekte vil det derfor være gunstig å uttrykke forbehold overfor kjøper.
 

Hva selger plikter å opplyse om, avhendingslova § 3-7

Av avhendingslova § 3-7 plikter selger å opplyse om alle forhold ved boligen som selger kjente til eller kjenner til, samt forhold kjøper har grunn til å regne med etter kjøpet. Dette vil si forhold som er i negativ forstand for boligen. Plikten gjelder i utgangspunktet kun til forhold selger faktisk vet.
Selger pliktes ikke å foreta seg undersøkelser for å skaffe seg mer informasjon om forhold han har begrenset kunnskap om. Det pliktes kun å videreformidle opplysninger som selger faktisk sitter på.
En viktig opplysning som er viktig at selger får med seg i opplysningene om eventuelt utført arbeid ved hjelp av egeninnsats eller bygningsarbeid som ufaglærte med enkelthet kan utføre. Om selger selv har renovert badet plikter selger opplyse om dette.
Opplysningene kan etter loven både gis muntlig og skriftlig, men de relevante opplysningene bør gis skriftlig for bevismessig grunner.
Andre eksempler på forhold som du som selger plikter å informere om er:

  • Kranglete naboer
  • Bråk i nabolaget
  • At det bor seksualforbrytere/pedofile i nabolaget
  • Illeluktende dyrehold i nabolaget
  • Trafikkstøy

Det vil si forhold som kan påvirke bomiljøet direkte og som kjøper kan forvente ved innflytning. Men som nevnt tidligere skal det mye til for at selger for ansvaret for opplysninger om forhold som selger ikke hadde positivt kunnskap om, det skal i den forbindelse kreves grov uaktsomhet fra selger.
 
Oppsummert er det kun om det virker inn på avtalen som er gjort mellom kjøper og selger at selger holdes ansvarlig. Samt manglede opplysninger identifisert av en eventuell megler eller takstmann, vil selger holdes ansvarlig.
 
 
Kilde: huseierne.no, Lovdata.no