Oslo-markedet er i endring. Men hvem har egentlig fått overtaket?

Det tar lengre tid å selge bolig i Oslo enn på mange år. Samtidig har kjøperne flere boliger å velge mellom. Men et tregere marked betyr ikke nødvendigvis at alle kan gjøre et kupp.

Boligmarkedet i Oslo har fått en annen rytme.

I september tok det i gjennomsnitt 37 dager å selge en bolig i hovedstaden. Det er den lengste salgstiden for september siden Eiendom Norge begynte å føre statistikken i 2007. I september i fjor var gjennomsnittet 28 dager, og i 2024 var det 25 dager.

Samtidig hadde boligprisene i Oslo falt 0,7 prosent hittil i år. Til sammenligning hadde prisene på landsbasis steget 4,2 prosent.

Tallene tegner et bilde av et Oslo-marked som skiller seg ut fra resten av landet. Men hva betyr det i praksis for deg som skal kjøpe eller selge bolig?

Flere boliger gir kjøperne bedre tid

En viktig forklaring er det store utvalget av bruktboliger. Eiendom Norge har beskrevet tilbudet i Oslo som historisk høyt, selv om utviklingen har begynt å snu. Et stort utvalg gir kjøperne flere alternativer å vurdere, samtidig som selgerne må konkurrere om oppmerksomheten.

For kjøperne kan det bety bedre tid til å sammenligne beliggenhet, standard og pris. De trenger ikke nødvendigvis slå til på den første boligen som passer.

For selgerne betyr det at boligen konkurrerer med flere alternativer. Dersom prisantydningen ikke står i forhold til markedet, kan det ta lengre tid å finne en kjøper.

Men lengre salgstid betyr ikke automatisk at boligene er blitt tilsvarende mye billigere. Det forteller først og fremst at veien fra annonse til salg har blitt lengre.

Er det blitt kjøpers marked?

Det er fristende å konkludere med at kjøperne nå sitter med de beste kortene. Flere boliger å velge mellom, lengre salgstid og svak prisutvikling peker i den retningen.

Likevel er det forskjell på å ha bedre tid og å ha et klart overtak i forhandlingene.

For å vurdere hvor mye forhandlingsrom kjøperne faktisk har, må vi også se på prisantydning sammenlignet med oppnådd salgspris, hvor ofte boliger blir satt ned i pris, og hvor mange interessenter som konkurrerer om den enkelte boligen.

En attraktiv bolig med riktig pris kan fortsatt få stor interesse. En bolig som prises for høyt i forhold til sammenlignbare alternativer, kan derimot bli liggende.

Det er derfor mer presist å si at kjøperne har fått flere alternativer og bedre tid til å vurdere dem, enn å slå fast at hele Oslo har blitt et kjøpers marked.

Flere boligmarkeder

Gjennomsnittstallene forteller oss mye om retningen i markedet, men mindre om hva som skjer med akkurat din bolig.

Oslo består av en rekke mindre boligmarkeder. Forskjeller i beliggenhet, boligtype, størrelse, standard og prisklasse påvirker både etterspørselen og hvor raskt en bolig blir solgt.

En leilighet som konkurrerer med mange tilsvarende boliger i samme område, kan møte en annen situasjon enn en familiebolig med få direkte konkurrenter.

For kjøperen er det derfor viktig å undersøke hvilke alternativer som faktisk finnes i det aktuelle området. For selgeren handler det om å forstå hvordan boligen står seg mot andre boliger som er til salgs eller nylig er solgt.

Det nasjonale gjennomsnittet kan gi retning. Det lokale markedet avgjør langt mer av det konkrete regnestykket.

Hva bør du gjøre hvis du skal kjøpe eller selge?

For boligkjøpere kan et større utvalg gi bedre muligheter til å sammenligne boliger og finne riktig objekt. Det kan også gi større grunn til å undersøke prisnivået og historikken for sammenlignbare boliger før man legger inn bud.

For boligselgere blir det viktig å ha et realistisk bilde av konkurransen. Prisantydning, presentasjon og strategi bør ta utgangspunkt i hva kjøperne faktisk kan velge mellom – ikke bare i hva lignende boliger ble solgt for da markedet var sterkere.

Samtidig er det viktig å ikke lese for mye inn i én enkelt måned med statistikk. Prisene påvirkes av sesongvariasjoner, sammensetningen av boligene som selges og utviklingen i økonomien ellers.

Det vi vet, er at Oslo har hatt en svakere prisutvikling enn landet som helhet, og at salgstiden har økt betydelig. Hvor mye dette gir den enkelte kjøper eller selger å gå på, avhenger av bolig og område.

Skal du kjøpe eller selge bolig i Oslo, kan en konkret gjennomgang av nærområdet gi et bedre beslutningsgrunnlag enn gjennomsnittstall alene. Ta gjerne kontakt med din lokale &Partners-megler for å diskutere hva utviklingen betyr for din bolig og dine planer.