BYGG OPPOVER!

Oslo har de siste tiårene opplevd stadig økende boligpriser og sterk etterspørsel etter leiligheter med sentrumsnær beliggenhet. Samtidig har kommunen hatt et overordnet mål om å gi plass til flere boliger gjennom en bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse. Dette har ført til at svært mange av byens loft har blitt bygget ut, men langt fra alle.

Foto: Shutterstock

Schala & Partners selger stadig leiligheter som ligger i øverste etasje i bygårder hvor loftet har potensial for utbygging. Vår spisskompetanse på de ulike lokalområdene i Oslo sentrum gjør oss til den perfekte sparringspartner for deg som vurderer å kjøpe eller selge en leilighet med tilknytning til et uinnredet loft. I denne artikkelen deler vi noen utvalgte råd.

Hva er et råloft? Og er det mulig å bygge ut loftet?
Et råloft, eller uinnredet loft som det også kalles, er et loft som opprinnelig ikke ble bygd for å være boareal. Variasjonen blant loftene i Oslos murgårder er stor, både når det gjelder størrelse, tilstand, takhøyde og takvinkel, samt antall vinduer og rømningsveier. Men felles for de fleste loftene er at de har kvaliteter som gjør at de egner seg godt som boareal, enten som nye boenheter eller som tilskudd til underliggende leiligheter. Oslo kommune har i sin kommuneplan for Oslo mot 2030 vært tydelig på at kommunen skal svare på befolkningsveksten ved å tilrettelegge for gode og fremtidsrettede boliger, hvor et av tiltakene er fortsatt utbygging av loft. Samtidig jobber kommunen for å bevare boligkvalitet, brukbarhet og bygningstekniske egenskaper, noe som for loft er en utfordring, ettersom loftene som regel ble bygget for andre formål enn bolig. Uansett loft er første steg å engasjere en arkitekt til å vurdere hvilke muligheter som finnes. Velg en arkitekt som har konkret erfaring med utbygging av loft i Oslo, og som vet hvilke utfordringer som typisk vil være gjeldende for slike prosjekter.

Er loftsarealet til salgs?
I de fleste tilfeller er det borettslaget eller sameiet som eier loftet, og neste steg er å finne ut av om arealet er til salgs og til hvilken pris. Forhør deg med styret om det kan være aktuelt å kjøpe arealet, for eksempel for å finansiere en oppgradering av bygårdens fasade eller tak. En vanlig problemstilling er omplassering av boder. Dette kan enten løses ved å flytte bodene til kjelleren, eller bygge nye og mer arealeffektive boder på en del av loftet som ikke bygges ut.

Dersom du vurderer å kjøpe en leilighet som selges med gyldig rammetillatelse og en opsjon om å kjøpe ut det aktuelle loftsarealet, er mye av usikkerheten borte. For mange er da det eneste spørsmålene som gjenstår – hvor mye koster det å bygge ut loftet?

Ny leilighet eller innlemme loftsarealet i eksisterende leilighet?
Det er naturlig å ønske å vite hva byggeprosjektet vil koste før en kjøper leiligheten, slik at man får et bilde av den samlede kostnaden for kjøp og utbygging. Da er det viktig å skille mellom prosjekter hvor det skal bygges en ny leilighet og der hvor loftsarealet skal inkluderes i en eksisterende leilighet.

I følge Byggstart.no koster det fra 20.000 til 40.000 kroner å bygge ut en ny leilighet på loftet i en bygård. Når det skal bygges en ny boenhet kreves det at boligen har alle hovedfunksjoner, det vil si kjøkken, soveplass, stue, bad og toalett. Boligen må oppfylle alle gjeldende krav om takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og rømning. Boligen må ha separat inngang, som ofte krever utvidelse av trappeoppgangen og eventuelt heis. 
Dersom du skal innlemme loftsarealet i en eksisterende leilighet vil utbyggingen i de fleste tilfeller være rimeligere enn om man skal bygge en separat leilighet. Dette skyldes både at det nye arealet ikke nødvendigvis skal inneholde bad og kjøkken, men også at det er enklere å oppfylle de branntekniske kravene. I følge Byggstart ligger gjennomsnittsprisen på utbygging av denne typen loft på mellom 15.000 og 25.000 kroner per kvadratmeter. Det som driver prisen opp sammenliknet med et vanlig oppussingsprosjekt er krav til etablering av brannskille mellom det nye loftet og resterende loftsareal, arbeid med lufting og isolering av tak, nytt trappeløp og eventuelt forsterkning av etasjeskillet.